直系親屬房產(chǎn)過戶，即直系親屬之間的房屋權(quán)屬變更，可采取無償贈與和房屋買賣這兩種方式。

變更產(chǎn)權(quán)需要繳納稅費，不同過戶方式所涉及的稅種、稅率及手續(xù)費不盡相同。作為房屋所有權(quán)人，如何以“最低成本”將房屋過戶給自己的直系親屬，讓“肥水”盡量留在“自家田地”？這需要我們在充分掌握國家稅收政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合實際情況，作出合法且最優(yōu)的選擇。

案例背景

湖北武漢的兩位老人，想把自己名下88平的住房給自己的外甥女。房子在武漢本地，購房于2000年左右，是兩老名下的唯一住房，該住房屬于“滿五唯一”。

“滿五”：是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達(dá)5年以上。

“唯一”：是指同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

在實操中，辦理房屋過戶手續(xù)時就會出現(xiàn)幾種稅款，包括個人所得稅、契稅、印花稅、增值稅、土地增值稅等。那么從2023年起，直系親屬房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有哪些新規(guī)定呢？以及在什么情況用哪種方式最經(jīng)濟劃算呢？

本文將以此案例，對比分析無償贈與和買賣交易的涉稅情況。

無償贈予

直系親屬間的無償贈與，是指房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。

涉稅分析如下：

增值稅：無償贈與免征增值稅

政策依據(jù)：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）（附件3：營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定）下列項目免征增值稅：無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。

個人所得稅：無償贈與不征收個人所得稅

政策依據(jù)：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第1條規(guī)定：“以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅：（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。

土地增值稅：贈與房屋行為不征收土地增值稅

政策依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1995〕第6號）第2條的規(guī)定：“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為?！?/p>

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第4條關(guān)于細(xì)則中“贈與”所包括的范圍問題：“細(xì)則所稱的“贈與”是指如下情況：（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的...”

契稅：對受贈人全額征收契稅（契稅稅率以武漢地區(qū)為例）

政策依據(jù)：中華人民共和國契稅法 第二條?本法所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，是指下列行為：（三）房屋買賣、贈與、互換。對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅。

印花稅：雙方均應(yīng)繳納印花稅

政策依據(jù)：《中華人民共和國印花稅法》附錄 印花稅稅目表稅率表 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)備注：轉(zhuǎn)讓包括買賣（出售）、繼承、贈與、互換、分割。個人贈與不動產(chǎn)所書立的書據(jù)屬于印花稅的征收范圍，贈與、受贈雙方均應(yīng)繳納印花稅。

小結(jié)：直系親屬間的房產(chǎn)無償贈與，免征增值稅、個人所得稅、土地增值稅；雙方根據(jù)房屋價值，按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，繳納印花稅；受贈方需要根據(jù)房屋價值按3%全額征收契稅。

增值稅：2年及以上房屋出售免征增值稅

政策依據(jù)：財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知 財稅〔2015〕39號 第一條 個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 

個人所得稅：“滿五唯一”免征個稅

政策依據(jù)：國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知 國稅發(fā)〔2006〕108號 第五條 ...對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

土地增值稅：個人房屋買賣免征土地增值稅

政策依據(jù)：財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第3條規(guī)定：“對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

印花稅：個人銷售住房免征印花稅

政策依據(jù)：關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知 財稅〔2008〕137號 第二條 對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

小結(jié)：，如果贈與的房屋符合滿五唯一的條件，其他稅費免征或者不征。買方只需根據(jù)買方名下房屋套數(shù)及房屋面積按1%-3%繳納契稅。

根據(jù)現(xiàn)行的稅收政策，如果房屋“滿二不滿五”，增值稅免稅，個人所得稅根據(jù)增值額按照20%或者全額1%繳納。房屋不滿2年，需要按照5%的稅率繳納增值稅，并交納附加稅費，還需按20%計算繳納個人所得稅。契稅根據(jù)面積的不同，分不同情況征收，分別適用一套90平以下，1%征收；第二套90平以下1%征收，90平以上1.5%征收；第三套住房3%征收。

案例

通過以上兩種轉(zhuǎn)讓方式的對比得出，本案例通過買賣方式轉(zhuǎn)讓稅負(fù)最輕。

實務(wù)中，大家在進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，如果所贈房屋符合現(xiàn)行滿五唯一的條件，受贈人名下也無房產(chǎn)，可選擇房屋買賣交易方式，若后期再將房屋出售，可用房產(chǎn)收入額減去房屋取得成本、相關(guān)稅費及其他合理費用，增值額按20%繳納個人所得稅，稅負(fù)較輕。如子女結(jié)婚，通過買賣方式取得的房屋，認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。

如果選擇贈與的方式，若受贈方已婚，需要在贈與中說明歸受贈方個人所有。贈與方式存在一個明顯缺點：如果未來考慮將房產(chǎn)出售，房屋取得成本按0元扣除計算增值額，按照20%稅率繳納個人所得稅，稅負(fù)較高。